Os riscos dos FII – Fundos de Investimento Imobiliário

09abr12

“Olá Leitão!

Acompanho o seu blog a alguns anos. Parabéns pelo ótimo conteúdo!

O que você acha dos Fundos imobiliários? Eu tenho algum conhecimento pois estudo-os a algum tempo, mas gostaria de saber a sua opinião!

Abs,
Ivan”

———————————————-

Oi Ivan!
Obrigado pelas visitas já a tanto tempo! É sempre bom saber que o blog está ajudando de alguma forma!

Sobre os FII, recentemente foi tema de debate com meus ex-alunos no fórum! Coincidência você perguntar!

Vou colocar abaixo o que coloquei para a turma lá, veja:

Os FII são uma opção para diversificação de investimentos, mas realmente acho bem críticos… São novos, pouco líquidos e estão “na moda” – tudo que está na moda é bom, fica pop e sobe… Mas sabemos que os mercados são cíclicos, e quando a onda pop termina, ficam só os Fundamentos…

É preciso prudência para não comprar quotas caras por causa da onda pop, e evitar alocação de capital em demasia neles…

Os FII são geridos por terceiros, sujeitos a todo tipo de má administração. Diferente das ações diretas, que são geridas por você mesmo. E outro problema: as ações de empresas analisamos com clareza através dos balanços e indicadores fundamentalistas. Já os FII não…

Não estou dizendo que é uma fria, estou dizendo que, se não olhado com atenção e prudência, é uma fria. A onda pop pode durar algum tempo, mas sabemos que, analistas que somos, devemos investir sobre o alicerce dos Fundamentos e das Estratégias de Investimentos…

Vejam uma considerável lista de riscos (fonte: os próprios FII):

Risco de Oscilação do Valor das Cotas por Marcação a Mercado
Risco Tributário
Riscos de Mercado
Risco Sistemático
* Riscos de Liquidez e de Descontinuidade do Investimento
Riscos do Uso de Derivativos
Riscos de Crédito
Riscos Atrelados aos Fundos Investidos
Riscos Relativos à Rentabilidade e aos Ativos do Fundo
Riscos Relativos à Aquisição de Imóveis
*** Risco de Despesas Extraordinárias
*** Risco de Sinistro
Propriedade das Cotas
Inexistência de Ativo Imobiliário Específico
Risco de o Fundo não ser Constituído
Risco de Concentração da Carteira do Fundo
*** Risco da Administração dos Imóveis por Terceiros
Risco de Rescisão de Contratos de Locação e Revisão do Valor do Aluguel
Riscos Ambientais
Risco de Desapropriação
*** Risco de Chamadas Adicionais de Capital
Valor dos Imóveis da Carteira do Fundo Não Necessariamente estão Apreçados a Valor de Mercado
Cobrança dos Ativos, Possibilidade de Aporte
Adicional pelos Cotistas e Possibilidade de Perdado Capital Investido
*** Riscos de o Fundo Vir a Ter Patrimônio Líquido Negativo e de os Cotistas Terem que Efetuar Aportes de Capital
*** O Fundo Poderá Realizar a Emissão de NovasCotas, o que Poderá Resultar em uma Diluição da Participação do Cotista
Risco de inexistência de Quorum nas Deliberações a Serem Tomadas pela Assembleia Geral de Cotistas
Risco Jurídico
Risco de Conflito de Interesses
Risco Relativo à Concentração e Pulverização
Não Existência de Garantia de Eliminação de Riscos

———–

Ivan, eu, particularmente, não me sinto atraido por enquanto. Talvez mais no futuro possa a vir investir em FII… Por hora, gosto mais de investir no setor produtivo mesmo (ações diretas) – penso ser mais claro, mais objetivo e mais controlável do que FII…

Um grande abraço!
Leitão

Leia também…

> Renda fixa, imóveis, ações e viver de renda…

> Renda Fixa é investimento de alto risco!!

> Sobre Estratégias de Investimento, Risco, Investidor e Empreendedor…



6 Responses to “Os riscos dos FII – Fundos de Investimento Imobiliário”

  1. 1 Ivan

    Que honra a minha pergunta virar um tópico, Leitão! =D

    Eu fiz um comparativo os riscos que você citou com ações de empresas, você não acha que alguns desses riscos são inerentes as ações?
    Por exemplo, quando você fala “Os FII são geridos por terceiros, sujeitos a todo tipo de má administração.”, as empresas também são administradas por profissionais que podem cometer erros administrativos e gerar prejuízos.
    E também ” Riscos de Liquidez e de Descontinuidade do Investimento” comparando com Small caps(ações que eu sei que você não recomenda!hehe) de baixa liquidez e a descontinuidade pode ser relacionada quando uma empresa fecha o capital.
    E como último exemplo “O Fundo Poderá Realizar a Emissão de NovasCotas” podemos comparar com as emissões de novos papéis como a realizada pela Petrobrás.

    Entendo que outros riscos são exclusivos dos FII(assim como existem riscos exclusivos as ações), mas acredito que fazendo uma análise criteriosa dos fundos podemos encontrar bons investimentos a título de diversificação!

  2. 2 Leitão

    Oi Ivan!
    Eu que agradeço, pois assim as dúvidas de um ajudam a mais pessoas!

    Vamos lá:

    – Fundos são geridos por terceiros, ações são geridas por você mesmo. Em fundos existem pessoas que escolhem onde colocar seu dinheiro, e o que fazer com ele… Em ações você mesmo escolhe em qual empresa colocar, quando e onde por e tirar… (Em ações, não confunda a questão de Investimento com a questão da gestão das empresas… As empresas são geridas por administradores que geram resultados para as mesmas, que é diferente do portfólio de ações que compõe o SEU investimento, gerido por você – Separe o Investimento do Objeto)

    – A questão da liquidez é infinitamente melhor em ações. Ações são muito mais líquidas, mas é claro que ações menores e de empresas fracas são ruins… Esse é um parâmetro ao se filtrar ações: a qualidade, a constância, a liquidez, o desempenho, etc… (assim minimizamos o risco, e nem se compara com FII)

    – Quanto à emissão de novas quotas, quando uma Empresa emite novas ações ela tem a pretensão de crescer, gerar mais lucros, e com isso o problema inicial de dividir o bolo com mais pessoas é eliminado com o crescimento da empresas e dos lucros, já em FII um mesmo bolo pode ser dividido com mais pessoas, sem que necessariamente o bolo vá crescer com o tempo… Mas quotas em FII não é sinônimo de crescimento, ao contrário de ações (de boas empresas, claro). A Petrobrás, por exemplo, aumentou capital, mas tende a aumentar produção e lucros ao longo dos anos… Um hospital físico talvez não vá aumentar de tamanho apenas com mais quotas no mercado…

    Como disse no post, FII são sim uma opção para diversificação, mas desde que evite-se pagar ágil nas quotas negociadas em bolsa, e que se analise com muito critério o fundo… O que vejo é que a onda POP em FII é semelhante a onda POP em ações… Muitos leigos compram levados pelo sentimento de massa, pela ganância, e deixam de lado dos Fundamentos…

    Grande abraço!
    Leitão

  3. 3 Fabiano

    Os FIIs tem subido pois seus rendimentos mensais tbém estão subindo, bem como o valor dos imóveis estão subindo, além de serem uma excelente opção contra a inflação, pois os aluguéis são reajustados conforme o índice. Os seus fundamentos na sua grande maioria não estão inflados, pois temos muitos ainda pagando valores maiores que a renda fixa, algo que tbém é uma vantagem, pois com a selic em queda, os FIIs se tornaram uma opção bem mais vantajosa, onde nos últimos meses tivemos uma boa valorização nas cotas dos FIIs justamente por causa disso.

    Quanto à emissão de novas cotas, funcionam exatamente como nas ações, onde o gestor do fundo irá aplicar o dinheiro levantado em novos empreendimentos que irão gerar novos aluguéis, refletindo no aumento do rendimento mensal.

    Sem falar na isenção do IR, claro que isso pode acabar a qquer momento, mas não acredito que no curto prazo, pois este ainda é um segmento que está engatinhando e se o governo propor isso, estes fundos perderão a credibilidade.

    Enfim, como diversificação, vejo sim como uma excelente opção.

  4. 4 Leitão

    Oi Fabiano!
    Obrigado pelo comentário, muito pertinente!

    Sim, concordo que os FII são uma opção válida para diversificação de investimentos, de acordo com as qualidades que você citou.

    O que pondero é que a popularidade pode elevar as quotas acima do razoável, e que a mesma popularidade possa levar leigos a alocarem dinheiro em uma área que não entendem os riscos.

    Houvimos o tempo todo relatos de pessoas próximas com bons rendimentos, empolgados. Já vi esse filme várias vezes na bolsa, e a falta de ponderação pode estar ocorrendo na área dos imóveis agora…

    Abraço!
    Leitão

  5. 5 Clari

    Prezados,

    essa discussão me interessa muito. Assim como comecei a investir em ações através de um bom curso do Leitão, tem como começai no FII da mesma forma? Ou é tão simples que não precisa?
    Eu falo em aprender a escolher o melhor FII e ter manejo de risco. Já que se trata na bolsa, valem as mesmas técnicas, como stop móvel e etc?

    Não tenho tempo mais para ser autodidata.

    Um grande abraço
    Clari

  6. 6 Leitão

    Oi Clari!

    FII não é tão simples não… Imóveis em geral são complicados… É bom estudar um pouco essa área antes de investir…

    Um abraço!
    Leitão


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